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    幾十名保安在小區(qū)門口一字排開，另有十多名保安隔路相望。這是近日發(fā)生在昆明江東花城小區(qū)新老物業(yè)管理公司對峙的一幕。

    近年來類似事件在全國多地屢有發(fā)生，老物管常因不愿撤離而頻發(fā)“大招”：保安組成人墻阻擋、不履行交接手續(xù)、上門強收物業(yè)費……對不肯撤離的物管“老賴”，小區(qū)業(yè)主甚至政府部門經(jīng)常無計可施。專業(yè)人士建議，解決物業(yè)糾紛需創(chuàng)新管理辦法，同時完善相關(guān)法律法規(guī)和市場退出機制。

    物管糾紛多發(fā)：想說換你不容易

    自2003年江東花城小區(qū)建成，昆明龍泉物業(yè)服務(wù)集團有限公司就負責(zé)小區(qū)物管。“一開始做得挺好，2008年以后物業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量下滑，衛(wèi)生大不如前，小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)損壞癱瘓，小區(qū)內(nèi)盜竊案不斷。”小區(qū)業(yè)主張女士說。此外，物業(yè)私自出租會所、擅自上漲停車費等也令許多業(yè)主心生不滿。

    2016年6月，江東花城業(yè)委會解聘龍泉物業(yè)，選聘云南實力物業(yè)服務(wù)有限公司為新物管。江東花城業(yè)委會主任金鷗介紹：“10月1日零時，小區(qū)與龍泉物業(yè)合同到期，應(yīng)由實力物業(yè)接管，但龍泉物業(yè)不走?！?/span>

    10月11日，昆明市盤龍區(qū)住建局下達行政命令，責(zé)令龍泉物業(yè)在10月17日前依法向業(yè)委會開展物業(yè)服務(wù)交接。然而龍泉物業(yè)沒有如期退出，并向昆明市住建局提起行政復(fù)議。龍泉物業(yè)總經(jīng)理賈祖勝表示，在糾紛得到合理解決之前龍泉物業(yè)不會退場。

    事實上，江東花城的新老物管之爭并非孤例，類似事件在廣州、重慶、南京等地屢有發(fā)生，其中不乏極端案例。2014年元旦，上海大唐盛世花園小區(qū)新老物管交接時雙方對峙互罵，一名老物管公司的員工駕車沖向新物管列隊的人群，導(dǎo)致2死6傷。

    近年來，物業(yè)投訴和糾紛呈多發(fā)態(tài)勢。四川省保護消費者權(quán)益委員會今年發(fā)布的2015年度全省消費者滿意度指數(shù)報告中，物業(yè)服務(wù)滿意度位居服務(wù)類消費的倒數(shù)第三名。云南省工商局今年上半年全省消協(xié)組織受理投訴情況分析則表明，物業(yè)投訴正大幅增加，其中“房屋裝修及物業(yè)服務(wù)”類別受理的投訴數(shù)量2015年上半年共59件，今年上半年則增加到158件。

    難在何處？三道“門檻”不好邁

    記者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中存在的三道“門檻”，導(dǎo)致更換物管絕非易事。

    首先，業(yè)主群體難統(tǒng)一，業(yè)委會難產(chǎn)生，導(dǎo)致很多小區(qū)遲遲無法撤換物管。南昌市梵頓公館業(yè)主羅先生曾一手張羅成立業(yè)委會，他深有感觸地說：“龐大的業(yè)主群體，抱怨、看熱鬧的多，真正行動的卻很少，業(yè)委會的成立一直止步不前?！?/span>

    其次，法定程序較繁瑣。根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理條例，更換物業(yè)須經(jīng)召開業(yè)主大會討論表決通過，選聘新物管公司必須符合招投標程序。有的業(yè)委會并不知道相關(guān)的法律法規(guī)，出現(xiàn)違章辦事。如2014年，南京江寧百家湖別墅花園業(yè)委會在未召開業(yè)主大會，未取得全體業(yè)主統(tǒng)一意見的前提下更換物業(yè)，而且違反了招投標程序，最終遭到業(yè)主反對。

    第三，行政調(diào)解難。即便經(jīng)過了各項法定程序，如果老物管堅持不退出，政府能做的也非常有限。2009年，上海某置業(yè)有限公司以解聘程序不合法為由將上海南華城小區(qū)業(yè)委會告上法庭，被判敗訴之后仍不退出。在這之前，業(yè)委會和業(yè)主們多次尋找相關(guān)管理部門，但都未能得到有效解決。

    “政府行政職權(quán)小，不能強制哪一方退出?！苯瓥|花城小區(qū)所在昆明市盤龍區(qū)金辰街道辦事處主任曾曠妃說，街道辦的職能是指導(dǎo)、監(jiān)督，只能通過調(diào)解促使雙方達成一致，“目前沒有明確的法律規(guī)定住建部門可以強行清退物業(yè)公司。”

    昆明市盤龍區(qū)住建局副局長周俊說，住建局向龍泉物業(yè)發(fā)布了責(zé)令其移交退場的行政指令，如果龍泉堅持不退，住建局可提請綜合行政執(zhí)法局按照相關(guān)法律對其進行行政處罰。但如果再繼續(xù)僵持下去，糾紛雙方只有走司法途徑解決。

    多策并舉，給小區(qū)貼心的物管

    怎樣讓換物管換得更順暢？目前各地開展了不少嘗試，安徽省馬鞍山市開展了“法官進社區(qū)”活動，在全市基層社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等處建立“法官便民聯(lián)系點”。針對產(chǎn)生物業(yè)糾紛的業(yè)主和物業(yè)公司，辦案法官厘清雙方責(zé)任后依法調(diào)解?；鶎臃ㄔ哼€組織專門的合議庭，選取典型案件在社區(qū)開庭，達到“辦理一案，教育一片，規(guī)范一方”的效果。

    但是，解決換物管難，不能只依靠行政部門，專業(yè)人士就此給出了建議。

    小區(qū)業(yè)主需要提升自己參與業(yè)主自治的素養(yǎng)?！霸谝恍┑胤?，小區(qū)利用互聯(lián)網(wǎng)建立起業(yè)主間信息交流的平臺，并在網(wǎng)上建立起業(yè)委會，再由業(yè)委會去和物業(yè)公司協(xié)商解決問題，相較于單個業(yè)主維權(quán)效率提高了很多?！痹颇鲜〉胤搅⒎ㄑ芯吭涸洪L、昆明理工大學(xué)法學(xué)院教授曾粵興說，小區(qū)業(yè)主要學(xué)會利用便捷的社交網(wǎng)絡(luò)建立聯(lián)系，形成共識。

    曾粵興認為，解決物業(yè)糾紛的關(guān)鍵是完善法律法規(guī)。現(xiàn)行物業(yè)管理條例要解決物業(yè)糾紛確實存在一定困難，條例中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同違約的救濟措施規(guī)定不足，導(dǎo)致物業(yè)糾紛難解。建議地方出臺相應(yīng)的限制措施，如業(yè)委會解聘的物業(yè)公司如果不依法依規(guī)退場，行政部門在進行工商登記時可不予以登記；嚴重者，可對法定代表人和主要管理人員進行限制從業(yè)資格的處理。

    同時，完善物業(yè)市場本身的退出機制。中國商業(yè)法研究會秘書長李業(yè)順認為，對出現(xiàn)不規(guī)范經(jīng)營、掛靠、無資質(zhì)、侵占業(yè)主利益、“老賴”等行為的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)要求其限期整改，整改不成則退出物業(yè)管理市場。在此方面，需要自上而下的推動。